编者按：伴随着中国酒店公募REITs市场新政的落地，资产证券化便不再只是资本市场的遥远叙事，酒店资产借力公募REITs实现价值跃迁，破解流动性困局，已成为业主方、投资人与管理者共同瞩目的焦点。

2026年4月2日，中国旅游饭店业协会与美团酒店共同举办的“酒店·资产·价值2026年度专题会”，邀请了行业协会负责人、头部酒店业主及酒店REITs操盘手、基金公司负责人、券商投行、资产证券化领域的法律专家，从政策解读、趋势研判、实操案例三个维度展开深度研讨，聚焦可落地的路径。让资产流动，让价值生长。愿本次会议为酒店与资本市场的双向奔赴，点亮第一盏灯。以下是浩华管理顾问公司执行董事兼大中华区总经理戴雪英发言实录。

戴雪英 浩华管理顾问公司执行董事兼大中华区总经理

中国酒店业Reits开放，给感性的行业注入了理性的算法

很高兴有机会再次来参加协会组织的资管专题闭门会。其实我们一直在翘首期盼，REITs能为酒店业打开这扇门。刚才，张润钢会长谈了很多观点非常有意义，我也特别认同。酒店业是一个感性的行业，我们也是一个感性的民族，今天终于可以看到一套理性的算法作为支撑底座，这非常重要。

给感性的行业注入理性的算法

回顾过去，从招待所演变至今，酒店行业一直是被各类资本和利益方裹挟着往前走。我们取得了很多成就，但也暴露了不少问题，今天行业面临着来自供给端的压力。在经济高速发展时，供给和需求都是两位数增长，供给拉动需求，一起向上。可一旦经济增速调整，问题就严重暴露出来，市场需要时间消化。拉长周期看，整个行业在收益方面基本是停滞不前的。那我们如何帮助产业实现正向、可持续的增长？现实是：产品老化，无力更新改造，再投入的信心不足；人才流失，在需要大量科技投入的阶段，投入严重不足。行业正进入一个痛苦和艰难的周期。在这样的背景下，REITs通道的出现，至少能让我们清醒地认知：这套算法是怎么构建出来的。

最近，我们针对证监会对锦江的反馈意见做了深度解读，市场反响很大。说实话，那些问题问得既尖锐又精准，直指行业核心痛点：经营与财务表现、流量渠道管理、关键指标预期（与供需关系相关）、改造成本、收入结构、成本管理，还有折现率对估值的影响，等。对于酒店这样一个感性行业来说，这真是一次非常好的知识普及。这些讨论能帮助行业参与者、利益方和投资者真实地认知：一个资产价值评估的全过程是怎样的，哪些是重大影响因素，我应该如何管理。这就是REITs对我们当下的酒店业开放的意义所在。

标准酒店可能是未来Reits退出的重要品类

站在当下，地产正经历重大周期性调整，很多酒店资产进入不良状态。但这种“不良”其实是好事——它给了我们重新定义资产价值的机会。资产重估，就是建立一个新的起点。从当下的市场看，不理性的钱仍然很多。比如近期我们看到富力旗下的资产在公开市场被拍卖，买家很多是跨产业的资本，未必是为了未来REITs退出，大多数有其他的战略或协同考量。市场的主体一定会变化。不良资产入市、重新交易，我们看到很多跨产业资本进来——这与全球趋势接近：家族资本、跨产业资本，以不同形式进入，有的是为了多元配置，有的是为了酒店的社交平台价值或家族资本传承。我认为，大量非标型的、全服务的、重运营的酒店，承载着很多其他使命，不太可能成为未来REITs通道上的主力产品。

从已有的REITs退出案例看，资本市场希望看到一个清晰可识别的业务模型：以客房为主，餐饮作为配套，其他尽可能精简。这类产品，可能是未来REITs退出的重要品类。而要塑造这个品类，就需要多层次REITs工具。就像这次锦江，如果不通过打包，单个资产可能比较难进行Reits退出。所以今天市场必然需要一些专业的机构和多样的金融工具进场，去甄选、孵化，打包特性清晰的酒店资产、再通过REITs退出。这会让市场的资本主体更加多样和活跃。

Reits激活更多专业资本玩家和主体

我们今天最大的困扰是：供给背后的资产主体太过分散，拍脑袋进来的资本太多，大量非标、非专业的投资者，信息不对等、盲目投资，给市场带来的困扰太大了，构成了市场上极具干扰性的力量——噪音和非专业资本带来的困扰。因此我们非常渴望，通过打通REITs这类通道，激活更多专业资本玩家和主体，帮助市场构建出更加结构化的高专业壁垒的资产业主画像。只有投资主体越来越专业、越来越规模化，对市场的管理力量才会更强。当下这个存量周期从某些角度来看是一个好周期，大家没有动力投新资产，资金也不给力了（除非是政策导向的新投资）。绝大部分资本都开始关注存量的结构优化和更新。在这个时点上，如此庞大的存量，如何完成结构优化？对所有利益方来说，都是机会。

今年二月厚海发布了《中国酒店市场品牌变更洞察报告》，有几个非常有意思的数据：2025年市场整体增速放缓，全年超过3600家中档及以上酒店关闭，涉及客房33.7万间，酒店关闭数量激增，但同时又新开业了91.6万间客房。这两个数字值得深思，可能未来关闭的量还会继续，但对存量结构优化来说，这是一个积极的信号。

存量是新蓝海且带来结构优化机会

存量是新蓝海。但今天很多人不知道怎么做存量市场的生意？该以什么方式参与到结构优化和价值修复的进程中来？在座各位可能来自不同利益方，都在探索可能性。昨天我参加了洲际“佳阁Garner”品牌的发布，主打存量焕新，之前高端赛道有“VOCO”，现在又做了“Garner”。很多酒管公司都在跟进，也在做大量研究：旗下品牌如何在存量焕新中帮助投资人带来增量？这里最重要的点是：品牌能不能给资产快速带来流量增长？能不能拉升住宿率？能不能在旺季拉升房价？从业主角度，非常看重品牌能带来什么。而在存量赛道里，一些专业的资管主体一定会构建清晰的布局和产品形态的资产包，他们甚至可能自己下场做运营。接下来，运营能力“被看见”，就是我们在这个浪潮中能浮出水面的关键。

就运营而言，我们要有自信。华润的万象城这类购物中心，一开始就是选择自有投资、自建品牌、自行运营，也是国企，但同时把三件事都做到金字塔尖，是非常值得酒店行业学习的。REITs向酒店业开放带来了机会：在存量周期里，人才被看见，专业能力被看见，运营和品牌会迎来新一轮的规模化分离。那些国际酒管公司的奢华品牌、超高端品牌，还会要求全权委托管理；剩下的会释放给市场，专业优秀的运营能力和人才会得到褒奖。在这片土壤里，会生长出新的角色或新的赋能方式。我相信大家都在摸索，会逐步形成新的力量，各自发挥价值。

总结而言，REITs开放给酒店业的意义非常重大，给我们这个感性的行业注入了理性的算法，助力酒店业进入更加健康可持续发展的新周期。

此次专题会得到了无锡君来酒店管理集团有限公司（以下简称“君来集团”）的大力支持。君来集团是江苏省首家加入“世界旅游联盟”的酒店集团，是无锡市属酒店管理集团，以打造“城市生活服务商”为目标，着力构建集高端住宿、餐饮服务、会议会展、文旅融合、民生保障于一体的综合性服务体系。